火狐体育竞彩网首页 NEWS
火狐体育竞彩网首页:经济内循环下“惠州临深热”依旧!揭秘5大终极秘密
发布时间:2022-09-26 11:38:01 来源:火狐体育竞技 作者:火狐体育官网

  惠州临深还是“热”!上周末(8月9日),惠阳白云新城内、距离深圳仅仅100米的--碧桂园深荟城,在前期产品售罄近2年之后,三期新品线成!

  不仅深圳出台最严楼市调控,带来了深圳及临深楼市的巨动。更有特区40周年即将到来,东莞、惠阳暂停相关用地建设,给了临深板块特别的预期。

  而今,却又碰上了“内循环”,如何应对和理解?很多人关心在经济转向内循环后,会打压房价吗?

  8月9日下午,深广电壹深圳&壹地产,邀请中国知名财经评论员、《刘晓博说财经》&《刘晓博说楼市》创始人-- 刘晓博 ,以及《深圳壹地产》&《湾区壹地产》总编辑、资深地产专家-- 陶文杰 ,在惠阳白云新城碧桂园深荟城举行了一场线上+线下论坛活动,针对当下楼市热点话题进行了解读,并分享了临深置业建议。

  “经济内循环”,即以后国内生产出来的东西,主要在本国内消化掉,重新转化为生产力,靠内需拉动经济增长。

  实际上,“内循环”的提出有个很大的背景,即当下国际疫情严重,中美关系不明朗,国际冲突加剧,外贸严重受阻,不得不转向国内市场。

  刘晓博认为,长期打压房价可能性不大,现阶段更多是求稳发展,如果地价、房价持续下跌,经济无法承受。

  比较2013年以来GDP和房地产主要指标增速就会发现,拉动中国经济快速增长的重要原因就是房地产。

  但 2014 年出现了“踩刹车”,致使当年房地产销售下降了6.3%,造成了第二年的卖地收入大幅下降。

  到 2015年12月 中央提出去库存,2016年、2017年房地产销售额大幅增长,再往后一年卖地收入就剧烈增长。

  因此可以理解为,当房地产不行时经济增速就会受到影响。整体上讲,允许房价和地价涨幅跟GDP保持同步,甚至偶尔略快一点也可以。

  刘晓博表示,未来楼市将呈现“轮流吃饭模式”、“打地鼠游戏”、“超级鸟笼行情”。即这个片区回暖、放量、偏热,然后限制,限制住之后,钱到下一轮地区里面。但如果局部过热,也会遭遇新的调控。

  因此,内循环时代,有显著人口增量、高级别城市及其都市圈的优质不动产,仍然有长线月

  标志性的事件还有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等10个城市参加了韩正主持召开的房地产座谈会并被要求发言,座谈会级别很高,且10个城市里有4大一线城市、几个二线城市,是以前没有过的。

  刘晓博表示,楼市风向突变有五大原因:一是经济复苏。经济复苏取得了成就,且超出预期;

  看深圳扩容的可能性回过头看深圳,半个月出台两次严厉调控政策后,热钱快速向临深转移,尤其是呼声比较高的可能被扩容到深圳的惠州。

  去年到今年中央连续发了三份文件,规格都非常高(具体看下图),且都明确提到了中国要进行行政区划的调整。

  第一份文件,提到提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力,实行扁平化管理,形成高效率组织体系。

  第二份文件,提到优化行政区划设置,以中心城市和城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展格局,拓宽城市间流动空间。

  第三份文件,提到统筹新生城市培育和收缩型城市瘦身强体,按程序推进具备条件的非县级政府驻地特大镇设市,有序推进“县改市”“县改区”“市改区”。

  其实扩容案例是切实存在的,例如济南合并地级市莱芜、长春合并公主岭市,包括成都、烟台、邢台、南通也都有扩容案例,且都发生在这几个月,说明中国行政区划调整已进入密集区。

  在刘晓博看来,将来要发挥中心城市作用的大城市,面积都应该到1万平方公里,至少深圳、上海、南京、武汉都应该扩容。

  比如广东省,最新公布的常住人口为1.15亿人(实际可能1.5亿),仅次于日本位居第12名;而且2019年GDP达到23万亿,相当于中国三分之一的省市、自治区之和,仅次于韩国位居第13位。

  所以深圳扩容和直辖,只是时间问题。因为深圳面积小、定位高,且从行政区划均衡角度,确实有适当拆分人口大省、土地面积大省,增加直辖市和省的数量必要性。

  尤其最近《学习时报》的报道和中科院的研究报告值得高度关注。前者的方案是扩权,其实就是扩容的第一步,因为一旦扩了权是不大可能再收回的;后者的报告在探讨行政区划怎么改,提出四个城市要直辖,还提出给深圳和上海扩容。

  刘晓博认为这个报告反映了一批专家学者的看法,可能会对未来的行政区划产生影响。

  惠州是过去十年真正的“黑马”就算深圳不扩容,按照深圳的住房规划,2018到2035年新增170万套住宅,只有不到70万套商品住宅,以深圳现在的人口增速和增量,可以推算出 未来至少500万人要住到深圳外 。

  尤其现阶段深圳调控并出现了积分买房,陶文杰认为, 深圳楼市限售和限价不会放松,未来肯定会导致积分买房,失去名额的购房者肯定选择临深 。与此同时,接下来深圳外溢的肯定还有产业,因为当坪山高新区这些土地都用完之后,大规模的企业往外迁移就是势不可挡,现在很多深圳企业已经慢慢外移了。

  因此,临深置业时,尤其在深圳和东莞限购后,惠州是值得关注的区域,因为惠州有几大优势。

  从长远看必将要“东进”另外从都市圈的角度看, 深圳在都市圈的位置明显偏西南角,要统领都市圈有一定难度,长远看深圳必将要“东进” 。

  且“东进、西协、南联、北拓、中优”中,真正的空间和增量在“东进”和“北拓”。 因为 南联主动权不在深圳,西协增量是其他都市圈的,中优空间有限 。陶文杰也表示,过去几年深圳和汕尾弄了深汕合作区,和河源讨论成立深河合作区,但 没有和东莞或西边城市搞一些合作区,动作都在东边,主要是要带动粤东北的发展,而且向东才有土地空间 。

  深圳东进还有进一步的措施,就是2019年4月深圳宣布高新区扩容: 一方面扩大十几倍到159.48平方公里,其中扩容的90%都在东部龙岗、坪山;另一方面,明确提出形成“一区两核多园”布局,“两核”指南山园区和坪山园区。

  其实从土地的存量来看, 深圳目前有充分发展空间的,只有东部的坪山和西部的光明 。

  而且坪山高新区,是人工智能、新能源、机器人、生命健康、新材料等新兴产业,加上营商成本是深圳最低的,所以将来创业企业肯定大量往这边走。

  重点是, 坪山高新区旁边一路之隔就是惠阳的白云新城 ,这可以说是对接深圳东进战略的门户。

  首先, 白云新城是以福田中心区、江北CBD为指向,打造集住宅、办公楼、商业配套等功能为主的休闲、娱乐、居住、工作的片区环境。

  其次, 片区充分利用及结合淡水河、坪山河水体景观,筹划新建一批市政公园、森林公园等。

  可见, 白云新城不是简单的工业园,定位是带有CBD性质的,要跟坪山高新区做配套 。这样一来,两个片区联手,优势就更为明显了。

  深圳必将“东进”下,尤其惠阳白云新城,相比其他区域更有优势,率先受益这一波深圳购买力的外溢。第一,距离深圳非常近,“一墙之隔”就是坪山高新区。坪山高新园规格很高,加上旁边的大学城,未来会有相当一批高新技术人才集中在这里,未来会有望成为 下一个“粤海街道办” ,而白云新城可近距离可以享受到产业和人口红利,这是地理位置上的先天优势。

  14号线连接的是福田和坪山,规划延伸到白云新城 ,一直到惠州南站,深圳段已经动工了,预计2022年就能通车;

  值得注意的是, 14号线号线一样,连接深圳最重要的片区,可见政府对该线路的重视程度。

  其实深圳到周边买房,一是要看地铁、轨道 ,因为开车有很强的不确定性,但轨道交通时间是可控的; 二是要注意周边的产业,直接决定这个区域的人口数量和人口购买力 。

  综合而言,在未来的打新时代、积分时代,深圳购买力大规模外溢的时候,白云新城一片还是会受到一定利好。所以不难理解为什么碧桂园深荟城开盘能热销9成。

  处在这样的位置,一能享受到产业红利和人口红利,二能同时享受到深圳扩容或者扩权,亦或是深圳都市圈发展红利。

  比如园林上,打造有 四大主题空间园林 ,包括童梦乐园、Art-life艺术荟、惠湾首个都市沙滩泳池,以及约700米环形跑道的有氧运动环,真正让健康运动融入生活。

  约117㎡三房具有超高利用率,南向约6.5米阳台,主卧空间达到了约20㎡;

  例如配备入户鞋柜、主卧衣柜、抽拉式水龙头、厨余处理器等,以及天花板吊顶、厨房用铝合金玻璃推拉门、配备双层中空玻璃等。

  据悉,项目三期一共有10栋高层住宅,首期推出的是三期的2/11栋,带精装,整体备案均价1.8万/㎡,后续还将有产品陆续推出,感兴趣的可到现场了解情况。